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成功登陆美股!蛋壳公寓如何讲好“新租赁”故

成功登陆美股!蛋壳公寓如何讲好“新租赁”故

详细介绍

1月17日,跟着纽交所的上市钟声音起,蛋壳公寓将成为2020年内首家上市的中概股。

按照发行价,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元,市值可达27.4亿美元。召募资金用于三个方面:进一步拓展业务范畴、加强技能方面实力并进一步发挥蛋壳大脑的效用及个别性营运资金用途。

在2015年创立的蛋壳公寓,生于长租公寓风口“盛世”,挺过了行业洗牌的“哀鸿遍野”,仅仅用了5年就获得了纽交所的入门券。蛋壳公寓联合开创人兼CEO高靖曾经说过,“在进入民众视线之前,咱们在努力从泥土往下钻。”从目前情况来看,蛋壳公寓”以快打慢”策略经受住了市场考验。

在高速发展的5年里,蛋壳公寓走过了一段什么样的旅程?未来,蛋壳公寓这艘长租公寓“大船”又会如何在资本市场上保持快捷、稳固的航行?

“新租赁”模式的科技DNA

蛋壳公寓对本人的定位非常明白——一家以科技驱动为核心,致力于供应高品格租住生活的共享居住空间平台。

据懂得,蛋壳公寓不实体店面,其践行的是“新租赁”模式,中心特点体现为集中化、尺度化、在线化。蛋壳公寓在包含进入新市场、大数据打算、收房、装修、租房等进程均由科技赋能,笼罩业务全流程。

从产品来看,蛋壳公寓包括白领分散式公寓跟蓝领集中式公寓,涵盖了目前长租公寓的重要经营模式。

艾媒征询发布的《2019中国长租公寓市场现状考察与花费者行动监测报告》指出,集中式长租公寓存在范围化,成本低,管理容易的特色,但灵活度不高。分散式长租公寓地段好,交通便利,四处商业配套完美但成本也会更高。

早在2016年,华泰证券(601688,股吧)研报就指出,中国长租公寓低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成本,使得全体长租公寓行业货币化率不高。随后,行业面临的大洗牌,也好像印证了这种说法。

为了躲避危险,蛋壳公寓从成破之初,就应用大数据系统构建了贸易智能核心系统。BI(Business Intelligence商业智能)负责房屋资产的定价大风控,可根据房子的区域、整套、单间三个品位,以及楼层、房况等30多个维度的数据节点,建立估价模型。利用估价模型,蛋壳公寓可快速对收租房价格进行前置性的危险操纵。

此外,为了提高施工效率,蛋壳公寓也构建了完善的供给链。标准化设计跟网络协同,贯穿装修、装配、物流、仓储、房屋品质管控全过程,可能支撑全国数万个工地同时施工,进步效率,节省成本,保障环保。

值得一提的是,2019年,蛋壳公寓还宣布正式推出自主研发的“智能新风体系”。据理解,“智能新风系统”为国内长租公寓行业首创,蛋壳公寓逐步为具备条件的房源安装新风设备。针对需求端,蛋壳公寓还开发了线上找房系统,租客可依据自身需要倏地锁定适合自己的房源。让房源与租客进行疾速匹配,并通过线上化租房流程,来提升出租效率,均有助于缩短房源空置期,加速房源在市场上的快捷流动。

5年,13城,超43万间房

根据招股书显示,截至 2019 年 11月 30 日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆 13 地市场,共经营 43.27万间房间,与2015年末的2,434 间(且仅位于北京)增长了178 倍。2015 年底至 2018 年底,房间数三年年复合增长率达 360%,增速在业内居冠。

此外,2019年1月,蛋壳公寓还以2亿美元(包括现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租。公然材料显示,蛋壳公寓和爱上租在疏散式长租公寓排名靠前,该宗交易也被视为业内最大的一桩收购案。

随着房间数牢固上涨,蛋壳公寓的营业收入也实现了较大的增长。蛋壳公寓招股书显示,2019年前10个月的总营收为57.13亿元公民币,较2018年前10个月19.92亿元增添187%。而从全年纪迹来看,蛋壳公寓2018年营业收入达到26.75亿元,较2017年的6.57亿元同比增长了307.3%。

根据蛋壳公寓招股书,其在今年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,非通用准则下(Non-GAAP)调解后净亏损24.54亿元国民币,调剂后EBITDA为负的14.61亿元人民币。公司整体尚未盈利主要是由于其从前两年连续高增加,大量的资源投入到新城市(300778,股吧)及新公寓的开发过程中。

把目光放到公寓开发成本上,蛋壳公寓招股书显示,其单间装修成本从2017年平均的12646元/间,下降到2019年前9个月的均匀10404元/间,投入回本周期为12到20个月。

从蛋壳公寓招股书来看,大部分的业主的租约时长能够覆盖前期投入本钱,为后续盈利打下基础。

据悉,蛋壳公寓与房主的租约为4-6年,租约较长,且截止2019年上半年,蛋壳公寓房东续签率达80%,有助确保其前期投入的成果。而租约方面,合同期限通常为1年。这也坚持行业最高的入住率及续租率——分别为89%及51%(截止2019年上半年数据)。

此外,蛋壳公寓也强控经营费用,晋升内部经营效力。招股书显示,蛋壳公寓2019年前9个月经营用度率为26.7%,相比较2018年显现下降趋势。

此外,蛋壳公寓保持良好的流动性。截止2019年9月30日,其账面现金及现金等价物为23亿元。

跑赢行业洗牌周期

蛋壳公寓的上市,在外界掀起了一番热烈探讨。

实际上,长租公寓近多少年来始终陷入了品德、盈利才干等的争议,进入阵痛期。

2019年,资金对长租公寓融资更显理性。在行业分化的背景下,资金向头部进一步集中。时代财经翻阅了蛋壳公寓招股书及公开资料发现,这一年里,蛋壳公寓辨别实现了5亿美元的C轮融资及1.9亿美元的D轮融资。

此前,蛋壳公寓失掉多轮高额融资。2015年,蛋壳公寓分辨获得了数百万人民币的天使投资及数千万人民币A轮融资。2017年,蛋壳公寓失掉超亿元人民币的A+轮融资,次年分离取得1亿美元B轮融资、7000万美元B+轮融资。

蛋壳公寓的融资方不乏有名股东的身影。其中,老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服在C轮融资中结合领投。蚂蚁金服作为策略投资方,与蛋壳公寓签署策略合作框架协定,探索在支付、金融服务、获客等方面的深度配合,持股7.8%。老虎环球基金是蛋壳公寓最大的机构投资人,领有20%的股份。

此外,D轮融资则由华人文化产业投资基金和春华资本投资。目前,蛋壳公寓联合开创人兼CEO高靖持股14.2%,天使投资人兼董事长沈博阳持股6.3%。

多轮融资推高了蛋壳公寓的估值。2019年5月,胡润研究院发布的《2019一季度胡润大中华区独角兽指数》中,蛋壳公寓是2019一季度胡润大中华区21家新上榜独角兽企业,其也是唯一上榜的房产服务企业。这也反映了股东对长租公寓行业增长空间的看好。

政策面上,在2019年12月,中央经济工作会议再提“房住不炒”,大力发展租赁住房;全国住房和城乡建设工作会议强调,要着力培育和发展租赁住房,并进一步培养机构化、规模化租赁企业。

市场须要上,艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状考核与破费者举动监测报告》预计,2022年中国屋宇租赁市场租赁面积将到达80.6亿平方米,而中国屋宇租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。这将为长租公寓持续发展带来利好。

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